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Q&A - 질문과답변-
임대차계약 문의 [2025-10-02]
저는 2022년 5월 의류전문 쇼핑몰에 임차해 영업중입니다.
이 쇼핑몰은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있지만,
상가운영위원회가 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영 일체에 대한 권한을 위임받아 상가들을 임차하고, 매월 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있습니다.
저도 건물주인 구분소유권자와 임대차계약을 체결한 것이 아니라
상가운영위원회와 임차보증금 4,000만원에 매달 40만원의 조건으로
임대차계약을 체결하면서 입점하였습니다.저처럼 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 경우에도 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지 궁금합니다
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Re:질문에 대한 답변입니다.. [2025-10-02] 네, 답변해 드리겠습니다..
상가건물임대차보호법 제10조는 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임차인의 임대차 계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하고 있는데, 그 중 하나가 ‘임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우’입니다.
이에 따라 귀하의 경우에도 단순하게 보면 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 여기에 해당될 수도 있다고 볼 여지도 있습니다.
그런데 귀하께서 입점해 있는 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐만 아니라 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 경험이 거의 없는 상태이다 보니 상가운영위원회에 임대계약을 위임하고 이를 위임받은 상가운영위원회로 하여금 임대차계약을 체결하게 하는 경우가 대부분 관례화 되고 있습니다.
따라서 귀하도 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회와 전대차계약을 체결한 전차인으로서 상가임대차보호법 제13조 제2항의 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다 할 것이므로,
귀하께서는 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
계약불이행으로 계약 파기, 그리고 손해배상.... [2025-09-11]
2025년 9월 20일에 사무실 임대차 계약을 맺었으며
계약 내용에는 본 건물의 엘리베이터를 계약 후 1달 이내에
수리 해주시기로 하였으나, 4개월이 지난 현재까지 이행하지 않고 있으며
건물의 하자(누수)에 대해 4개월간 수리를 하지 않은 상태에 이기에
본인은 건물주의 귀책사유(계약내용 불이행)로 인한
부동산 임대차계약 파기를 요청하였으며
이에 양측은 수락한 상태입니다.
4개월 월세를 선입금 하였기에, 9월까지 해당 건물을 사용후 퇴거할 계획이나, 건물주는 해당 보증금 반환에 있어서 다음 세입자가 오기까지 기다려 달라했습니다.
그러나, 세입자가 언제 들어올지도 모르는 상황에서, 저희는 이미 다른 부동산과 계약을 했기에 보증금을 적어도 9월말까지 돌려 받고 싶어하는 상황입니다. 전화 및 문자로 계속하여 통보했음에도 건물주는 잠수를 탄 상황입니다.
계약불이행으로 인한 부동산 계약 파기로 손해를 본 그 동안의 월세, 인테리어 비용, 이사비용, 부동산 수수료, 소송비용, 소송집행비용을 청구할 수 있을지요.
보증금이 천만원이기 때문에 3천만원 미만의 재판의 경우 약식재판으로 바로 소송이 가능한지요.
만약 변호사를 통해 진행한다고 하면 수임료가 대략적으로 얼마 정도 들지 여쭤봅니다
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Re:질문에 대한 답변입니다.. [2025-09-12]
네 답변해 드리겠습니다..
임대인의 계약 불이행으로 인하여 계약이 해제되었고 오는 5월 말에 퇴거를 할 계획이나 임대인으로부터 보증금의 반환을 못 받고 있는 사정으로 보입니다..
전세 보증금을 우선순위로 반환받기 위해서, 즉 우선변제권을 가지기 위해서는 전세계약서에 확정일자를 받는 것 뿐만 아니라 주민등록을 하여야 하고 동시에 그 집에 거주하고 있어야 합니다.따라서 이사를 가게 되면 우선변제권을 상실해서 전세보증금을 우선적으로 변제받지 못하게 되는 사정에 처하게 됩니다.하지만 귀하의 경우는 이미 다른 부동산과 계약을 하였기에 더 눌러 앉아 있을 수 없는 형편으로 보이는바, 이런 경우를 대비하여 우리 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 '임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있다'고 규정하고 있습니다.즉 임차인은 단독으로 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원, 시군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 이에 따라 등기가 경료되면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되게 됩니다.따라서 만약 임차목적물인 주택이 경매 된다고 하더라도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
임차권등기명령 후 건물을 인도한 뒤 즉시 보증금 및 제반 손해에 대한 배상을 구하는 소를 제기하셔야 합니다. 물론 제반 손해는 임대인의 계약불이행과 관련하여 인과관계가 있는 것이어야만 인정될 수 있습니다..
그리고 소송비용과 집행비용은 보증금 반환 등을 구하는 소송에서 승소 확정 판결에 따라 결정되어집니다..
변호사 선임 비용과 관련해서는 직접 사무실을 방문하거나 연락 주시면 상세히 상담해 드리겠습니다..-------------------------------------------------++ 억울한 임차인님께서 쓰신 글입니다.
2025년 9월 20일에 사무실 임대차 계약을 맺었으며
계약 내용에는 본 건물의 엘리베이터를 계약 후 1달 이내에
수리 해주시기로 하였으나, 4개월이 지난 현재까지 이행하지 않고 있으며
건물의 하자(누수)에 대해 4개월간 수리를 하지 않은 상태에 이기에
본인은 건물주의 귀책사유(계약내용 불이행)로 인한
부동산 임대차계약 파기를 요청하였으며
이에 양측은 수락한 상태입니다.
4개월 월세를 선입금 하였기에, 9월까지 해당 건물을 사용후 퇴거할 계획이나, 건물주는 해당 보증금 반환에 있어서 다음 세입자가 오기까지 기다려 달라했습니다.
그러나, 세입자가 언제 들어올지도 모르는 상황에서, 저희는 이미 다른 부동산과 계약을 했기에 보증금을 적어도 9월말까지 돌려 받고 싶어하는 상황입니다.
임대차계약 만료일이 언제인지요? [2025-08-28]
2021년 7월부터 작은 건물을 소유하고 있는 임대인입니다.
현재 1층은 임차인이 카센타를 운영 중인 상태입니다.
1층이 최초로 계약서를 작성한 시점은 2017년 9월 7일이며 2017.10.04~201910.03까지 2년 계약을 했습니다.
그리고 묵시적 갱신에 의해 계속해서 영업을 하던 중 임대인이 바뀌면서 2018.11.12~2020.11.11로 계약서를 다시 작성하였습니다.
그리고 다시 묵시적 갱신에 의해 현재까지 영업을 계속해 오던 중 저희가 건물을 매입하여 들어오게 되었습니다.
